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▲질문= 저는 상가건물에 대해 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인과 전대차계약을 체결한 전차인입니다. 전대차 계약 당시에는 임대인의 동의가 없었으나, 임차인의 끈질긴 요구에 임대인도 마지못하여 동의를 해준 바 있습니다. 계약 만료 시한이 다가 오는데 이 경우에도 임대인에게 계약갱신요구 권을 행사할 수 있는 건가요

▲ 답변=상가건물의 전대차란 임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말합니다.

이 경우 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인입니다. 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조).

다만, 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로 임대인의 동의가 없더라도 임차인과 전차인의 사이에서 전대차에 관한 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다(민법 제629조 및 제652조). 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하지만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

한편, 상가건물임대차보호법에서는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구 권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구 권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제13조 제2항).

따라서 사안의 경우에 전차인은 임대인으로부터 (사후) 동의가 있었다는 사실을 입증하면 임대인에 대하여 임차인이 가지는 계약갱신요구 권을 대위 행사할 수 있습니다.

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2024년 11월 25일(월)

상가임차권의 양도 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기

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