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-임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우 -

질 문

저는 서울 소재 甲소유 상가건물의 1층 점포 일부분을 보증금 2억원에 월 250만원의 임료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다.

그런데 甲은 임대차기간이 만료하자 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다.

저도 제가 「상가건물임대차보호법」의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호를 받지 못하는지요?

답 변

상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다.

그 적용범위에 관하여 같은 법 제2조는 “①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”라고 규정하고 있고,

2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조는 “①상가건물임대차보호법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 보증금액’이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1.서울특별시 : 4억원

2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

4.그 밖의 지역 : 1억8천만원

②법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조 제2항에서 ‘대통령령이 정하는 비율’이라 함은 1분의 100을 말한다.”라고 규정하고 있습니다.

다만 부칙에서 이 영 시행 후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있습니다.

이와 같이 「상가건물임대차보호법」이 적용되는 임차보증금액의 범위를 보면,

서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하,

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),